コミュニティ論

マンションの中心世代の変化とそれに伴うニーズの変化について

マンションの中心世代が高年齢化するとともに必要な施設や不要になってくる施設等変わっていきます。

それにともなってフレキシブルな対応ができるのかどうか、その点について話します。

90 コメント
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のらえもん
のらえもん
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2 月 前

いまのマンション購入中心世代って、30代後半が中心らしいですね。となると、10年後にはマンションのマジョリティは40後半、子どもも未就学児が少なくなってきますし、車もワンボックスやSUV中心になってくるでしょうね〜

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

そっか、最初はコンパクトカーでいいのか。
入居当初は、子どもが小さいからアクアやノートで良くて
→大きくなってきたら、アルファードになって
→子どもが出ていけば、プリウスのようにまた小さくなる。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前

一方で、デベの最初の設定は未就学児に全振りするわけで、このへんでミスマッチが怒っていないのか心配です。湾岸エリアでも、もはや誰も使っておらず、腐っているキッズルームを見たことがあります。
誰も使わないと空気も滞留してますます使わなくなる。この辺フレキシブルにしたいところです。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

あー、あれは大地震の時に本部として役立つんじゃないですか。
非常時に手書きにまさるものなし!

和田浩明
和田浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

やっぱり共用部もアップデートする仕組みが必要やなと常々思ってます。デベがある程度お膳立てしても良いかなと。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  和田浩明

共用部のアップデート、可変の仕組みはデベが最初から考えてあるのが理想的ですね。作ってみたけど、フィットしなかったという共用部、結構見てきました。
使われていないので、有活は今後のテーマのひとつでしょうね!

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

あかいさん、これフレキシブルに変更できているマンションって世の中に存在するんですか?

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

機械式駐車場なくして平置きに変更事例はよく聞きますね。
でもトラブル起こんないのかな、それとも余ってるから大丈夫なのかな。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

機械式駐車場、更新だけで最低1億円、ちょいと規模が大きいと数億円ぶっとびますからね。雨ざらしだとだいたい20年で更新の話が出てくる。
100戸規模くらいのマンションだと維持管理は重たい話になりますね。

こう
こう
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2 月 前
男性/30代/シングル/購入経験あり
返信先  のらえもん

名古屋だとまだまだ車社会なので駐車場の設置率は高く、また料金も安い(1万円以下)も多いので、今後の高齢化した際に機械式駐車場の問題は起こりそうです。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  こう

名古屋のマンションマーケットも機械式駐車場多いんですか?
(平置きだと思ってました、すいません)

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

ハイルーフ、どこも足らないって聞きますね。
せめて標準タイプの高さを155cmから170cm、、いや165cmにしてくれるだけでも、コンパクトSUVの選択肢が増えるのになーそのへん、最近の事情を考えずに作ってる機械式やタワパがありますね。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

旧式パレットを幅広に変更するのできるところ、できないところありますからね。

和田浩明
和田浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

機械駐はリースこそが正義!!工事費も安くなる、将来もフレキシブルになる!!w

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  和田浩明

リースwww
工事費だけなら間違いないw
管理費はべらぼーに高くなりそう

のらえもん
のらえもん
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2 月 前

フレキシブルに変更するにはどうすればいいのかなー
管理組合が後々いじりたいと思っても共用部の著しい変更は3/4だから、結構ハードルが高い。
空間を作り込んでしまうほど、壊して別空間にもしづらくなりますね、

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  のらえもん

本当は「空間だけあればいいんだ」という感じなのかもしれませんけど、がらんどうの何でも使えるスペースがマンション内にいくつもあっても、むしろ使い方を持て余すよね、この辺難しいなぁ。
特に大規模マンションは数十年経ってどうなったかという優良なケーススタディが不足している気がする。

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  DJあかい

ガチガチの設定だけでなく、共用部用途変更のノウハウの共有はこれから求められますね〜

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

うーん、物販販売のスペースを変更して前向きに変えられる組合って相当アクティブなんですよね。そのへん、ノウハウ共有があるといいですね。管理会社から提案があってもいい。

和田浩明
和田浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

一番ネックになるのはお金では?と。要は修繕積立とは別にモデルチェンジ費を分譲時から積み立てとかないとなかなかキツい。あとは更新も仕組み化して最初から組合契約にしとくとか。

和田浩明
和田浩明
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2 月 前
返信先  和田浩明

この辺は勝どきで実験的にやってみました。あと投資先の無人コンビニ会社にも、共用部更新の引き合いは多くて、実際既存でもやり始めた物件ありますね。千住みたいに自分でできる組合なんて少ないから。

和田浩明
和田浩明
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2 月 前
返信先  和田浩明

例えば、ミニコンビニなんかはそれ自体コストセンターだから、無人販売へのリプレイスがハマったり。クリーニング対応とかは結構管理会社が負担だったりする。既存はそうやってお金生み出しながらなんかできたらベストなんですけどね。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  和田浩明

ミニコンビニが無人販売になるのは、フィットすると思います!スマホ決済前提でしたっけ、スマホの操作が億劫な(QRコードですら読もうとしない)方への配慮があれば完璧だと思いますね。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  のらえもん

少子高齢化社会だと、人を雇って張り付けることがかなりのコストになっていくので、マンション内ミニショップは無人化の流れは必然だと思います。最終的にはアマゾンの無人コンビニ「Amazon Go」になっていくのかなと。

Amazon_Go_in_Seattle,_December_2016.jpg
タビー
タビー
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2 月 前
返信先  DJあかい

あかいさんとは前にやりとりしたことありますが、芝浦アイランドグローヴタワーのコンビニとか、買い戻したのに持て余しちゃってますね。
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

一見全世代で需要が高そうなコンビニ/ミニショップですらこの状態なので、時代や世代のニーズが変化する共用施設は厳しそうです。

タビー
タビー
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2 月 前
返信先  タビー

あと、どことは申しませんがオーガニックな感じの食品を専用の冷蔵庫に宅配してくれるシステムもいろいろ問題の火種になっているようですね。聞いた例だと試用期間の位置づけなのに「8台置かせてくれ」といきなり言ってきたそうです。とりあえず3台でスタートしちゃったようですが、うやむやのうちに本格運用になりそう…

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  タビー

あんな大きいの8台www
ああいうインフラサービスは一回置いたら撤収はほぼないでしょうね。採算ラインを超えるのはもちろんですけど。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前

大半が高齢者になったとき、マンション棟内にデイサービスを入れられるかって話もありますね。
小規模だと、難しいけど大規模ならなんとかならないかなとも思います。
しかし、デイサービスが入っているマンションを若い人が買いたいと思うかはまた別の話ですが。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  DJあかい

ほー、なるほど。
団地はそのへん意外とフレキシブルなんですね。

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  のらえもん

(団地、案外未来がありますね・・・)

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前

そういえば私の実家のマンション、和室付き図書室があったのですが、超久しぶりに訪問してみたら、もう見るも無残な空間になっていました。この辺変えないの?といったら、居住者が高齢化しすぎて、コストアップのことについては超しぶちんらしいです。
新しいことやるなら、早めの方がいいでしょうね

ふじふじ太
ふじふじ太
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2 月 前
返信先  のらえもん

新しい施設を入れたりするのはハードル高いですよね
保守的な方々もいて反対意見って出やすいですから

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  ふじふじ太

共用部のコンバートは3/4決議なので、保守的な人が一定割合を超えると何もできなくなってしまいますね。。。その辺が難しいところです。最初から、コンバートを見越して作っていれば別ですけど。

すまいよみ
すまいよみ
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2 月 前
返信先  のらえもん

こういうの、管理組合医大だと思いました。うちの妻の実家のマンションは上手く機能してそうです。昔のマンションなのに、ワークスペース作ってたり、おじいちゃんが新聞読んでて、孫の中学生が勉強してました

ふじふじ太
ふじふじ太
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2 月 前

若い人のマンション購入が比較的活発なので、今後駐車場の空き問題が出てくるかもしれませんねー!
今の若い世代は車を持っている人が減ってきましたので

のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  ふじふじ太

駐車場は築10年を過ぎたあたりから、空き問題が発生すると聞きました。このあたりで入居者層の一部が若い人に切り替わりますからね。そして若い人たち車持ってない(あくまでも東京都内の話です)

タビー
タビー
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2 月 前
返信先  のらえもん

駐車場は、都内のニーズがあるところ前提ですが、税法やセキュリティ要件をクリアした前提で外部貸ししているところも多くなっていますね。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

湾岸ならまだ良いですが、都心部の駐車場料金高すぎて焦ります笑
それは若い人車もてないよねっていうレベルです
もちろん私も車もってません笑

すまいよみ
すまいよみ
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2 月 前
返信先  ふじふじ太

駐車場は、今まで住んだ都内のマンション、いつも空いていて、買い取ってくれとか、安く借りてくれとかきました。ただ、都内でも収入が高いマンションだと逆に不足しがちかと

すまいよみ
すまいよみ
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2 月 前

都内のファミリータイプマンション、大体、駐輪場足りなくなると思うんですけど、私が住んでいたマンション、その解決策に、エントランス横のランドスケープ一番格好良い所に、駐輪場増設案が出て、猛反対しました。委託会社の提案?管理理組合任せに、こんな感じになってしまうのかなあと。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
2 月 前
返信先  すまいよみ

マンションの外観やエントランス周りの重要性を教えてあげたいですね笑
案内をする時に一番最初に見るのは、外観とエントランスですから
そこで感動を呼べないと、その後のお部屋の案内もテンションが上がらなかったりします。。

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  ふじふじ太

すまいよみさんは次々マンションを変える変態だから、売った時のことはやっぱり第一に考えるよね(小声)
でも、わたしもそういう変態なので、同志だから、その感覚ちょうわかる。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

それはありますね!

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  ふじふじ太

賛成反対半々くらいだったようで、却下されてました

こう
こう
オフライン
2 月 前
男性/30代/シングル/購入経験あり
返信先  すまいよみ

駐輪場は整理されていても生活感が出やすいので、個人的にもできる限り見えない場所にあってほしいですね。なのでエントランス横にあったらだいぶマイナスですw

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  すまいよみ

エントランスの横に駐輪場www
まぁ生活だけを考えるとそうなっちゃうかもしれませんね。
ただ、生活だけじゃなくてマンションエントランスは威信材目的もありますから、そういうみっともないことしないで欲しいというのは普通だと思います!

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

エントランスがきれいだと気持ちいいですよね!
そういう印象ってすごい大事だと思います。
いかにエントランスから来訪者に感動を与えることができるかが大切!
はい、仲介会社目線です笑

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
2 月 前
返信先  すまいよみ

猛反対正解です!

タビー
タビー
オフライン
2 月 前
返信先  すまいよみ

駐輪場問題、10年以上前から話は聞きますが解決しないですよね。自転車は子どもの年齢でニーズ・スペックが直結するので、2人・3人用子乗せ自転車と、スポーツタイプの自転車は別の乗り物なので一緒の空間で解決しようとするのが難しく感じています。ロードレーサーは部屋置きなのでまた別(笑)。

タビー
タビー
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

居住者の駐輪場も課題は多いですが、みなさんのご自宅・近隣だと来客用駐輪場ってどうなってますか?ウチの近くではそれらしいところは見当たらないのですが、別の話題で出ていたデイケアサービスとか今後を考えると必要になってくると思います。

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

U●erE●tsのチャリンコ問題www

中央区上落合
中央区上落合
オフライン
2 月 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  のらえもん

ファミリーマンションの駐輪場足りない問題、全戸サイクルポートにすれば解決すると思うのですがスペース的に難しいのですかね?
利便性はもちろんですが、駐輪場が足りないことによる入居後に揉めるリスクが無くなるのでアリだと思うのですが。

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前

お金かかるから反対の人が1/4いると、否決されちゃうのよね

中央区上落合
中央区上落合
オフライン
2 月 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  のらえもん

やっぱ後から変更は厳しいですよねー。。
新築時に全戸サイクルポートで設計してもらえるといいなあと思います
土地に余裕のある郊外マンションなら特に

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前

駐輪場のレールをガシャガシャやるストレス…
サイクルポートは神ですね!
スペース的に難しいのだと思います。

ひろし☆マンション
ひろし☆マンション
オフライン
2 月 前
返信先  すまいよみ

ウチの近隣物件は駐輪場不足で隣接する歩道に20台近く不法駐輪してます。組合も管理会社もわかっててそのままのようです。
駐輪場はお子さんの成長に合わせてどうしても需要の増減があるのでハード的にもソフト的にも何か良い手段が欲しいですね。
とはいえシェアサイクルとか敷地内の空きスペースに増設するとかしか思いつきませんが。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前

都内は特に、来客用駐輪場、シェアサイクル必須ですね

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前

これを読んだ皆さんも遠慮しないで自由にコメントしたり返信したりしてみてください!

ケビン松永
ケビン松永
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

自分が理事長やってたマンションは、郊外駅直結だったんですが

・一次取得のファミリー世代
・駅遠分譲戸建からの駅近住み替えシルバー世代

がだいたい半々ぐらいで、まあ意見が纏まらねーで散々だったので
同じような価値観・世代の人が一緒に年を取っていくのも悪くないなと思いました まる

ケビン松永
ケビン松永
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  ケビン松永

「入ったところの第一印象が殺風景だからグリーンを置きたい。資産価値向上に繋がる(若い世代)」

↓ グリーン導入

「なんだあれは、管理費の無駄だ!撤去撤去! (ご老人)」

のらえもん
のらえもん
オフライン
2 月 前
返信先  ケビン松永

ワロタ
老人はとにかくカネを使うことに反対する。これからお金が入ってこないから極端な守りシフトに入りますね。
高齢化が日本の停滞を招いているのは必ずある。そこで必要なのは老人をたらし込む名人、進次郎のような存在ですよ。

こぱ
こぱ
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

うちのマンションでも高齢者は「自分は使わない」とか「20、30年後はもう死んでる」とか値上げ関係は超シブチンです。たらし込む技術が欲しいです。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  こぱ

たらし込む技術(笑)
孫の事とか、自分の死後のことを綺麗にするとかですかね。
相互扶助じゃないですけど、3世代助け合えるコミュニティが作れると良いですね!

takab
takab
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  すまいよみ

高齢世代は高望みせず現状維持で満足しているのもあるでしょうね。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  takab

そうですね。マンションに対して、何か希望的な観測なさそうですもんね。でも、明るい前向きさを引き出してみたい気がしますね。次世代に引き継ごう!みたいな。

タワー猫
タワー猫
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2 月 前

初めて投稿させてもらいます🙇

私も老人に入ると思うので、他人事ではありませんが(笑)、周りを見てても、まあお金は使えませんよ!
さらなる老後の事が心配なのか?、結局墓場まで持ってって、相続税で上納するんでしょうね(泣)

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  タワー猫

とても大事な視点ですよね。確かにお金は老後とても大事な物になりますよね。マンションの共用施設やサービスがその一助になれば良いと思います。

元野ラ犬
元野ラ犬
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2 月 前
男性/50代/ファミリー/購入経験あり

ウチのマンションは駐輪場が地下で、景観とセキュリティ面は良いのですが、重い電動ママチャリをスロープ押し上げるのはなかなか大変。地上のバイク置場の空きがあるとチャリも置け、ウチも置いていたのですが、バイク希望者が出ると明け渡し抽選があり、昨年の夏、見事当選し地下民に戻りました😑

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
2 月 前
返信先  元野ラ犬

マンションの地下に駐輪場ですか。ぬれず汚れず、警官も良いことづくしですが、電動チャリ、地下大変ですよね。電動スロープでもないと。うちも、バイク乗り場を駐輪場に当ててますね。

元野ラ犬
元野ラ犬
オフライン
2 月 前
男性/50代/ファミリー/購入経験あり
返信先  すまいよみ

電動スロープ、欲しいと自転車押しながらいつも思ってます。子供乗せていると40キロはありますからね。

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前

共用部の話で盛り上がってるのでごご意見を聞かせてくださいm(__)m
来客用駐車場について、要否や新規で設置する場合のハードル、廃止した事例など教えてください。
購入したマンションはファミリータイプ、機械式駐車場で15/30は余っている状況です。

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前
返信先  DJあかい

コメントありがとうございます。以前住んでいた大規模マンションはあって重宝したんですよね。ファミリータイプだと親戚呼んだりと需要あると思うんですよね。管理会社にも運用の知見はあるのかなと。機械式がハードル高いか、、

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  所有初心者

機械式の来客用駐車場転用はかなり難易度が高めです。完全に外部貸しだと、課税の計算のための収益事業会計立ち上げとかあって必ず特別決議ですが、もともと駐車場を来客用にするのは規約の作り方にもよりますが、最速の書き換えだけで通常決議で可能な場合もあり、うちは過半数でやりました→

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前

→うちは暦日500円と安価ですがそれでも年に100万円ほどの組合収入になります。ならすと500戸少しに対して1日平均6-7回の貸し出しといったところ。余っているなら有償で外部貸し出しを認める設定はありかなとは思います。

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

来客用の駐車場とか作るときに絶対クリアしていないといけないのが、”月極”の1/30を1日使った料金がかなり超えていることです。案外それで設定すると使われないですが、ただみたいに安いと何が起こるかは想像できない人って多いんですよね。(うちは管理組合が立ち上がる前に勝手に管理会社が無料で割り当ててしててひと悶着)

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

料金設定の話ありがとうございます!私のケースにあてはめると1/30の金額設定にしても週変のコインパーキングよりもかなり割安になるので、管理組合の収入という意味でも超えた金額の設定での合意形成は問題ないと思われます。利用者のモラルの問題はありそうかな、、

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  所有初心者

時間いくらとかやるとなかなか課金が難しいので、一回はいったら24時までは500円でその時間を超えて利用しているとお泊りでさらに500円とかわかりやすくしています。
平置き区画だと、入口から入ると停められてしまうので、フリーライドをとりしまる工夫も必要のなりますね

Chaty
Chaty
オンライン
2 月 前
返信先  はるぶー

はるぶーさん
こちらでは初めて書き込みします。(三号です)

駐車料金、一日単価で考えた事が無かったのですが、こちらのスレッドを読んで調べてみたら、うちのマンションは田舎なのに初期設定でめちゃ高で、近隣で安いと言われる24時間駐車場とほぼ同額になる月額料金設定でした💦
ちなみに同じ人がいつも停めているという話だった為、満車で近隣に停めている人もいるという事から2台の客用駐車場をマンション内用賃貸にしようと私の2期後の理事会が試算までして提案したのに、何故か却下されました。初期設定からすると1.5倍以上になる漸増修繕積立金値上げも98%超が賛成してくれた人達なのに、何故なんだろう…?

財源増加の為に、また今後ほとぼりが冷めたら提案してみよう…とこのスレッドを読んで思いました‼

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