マンション論

管理組合に理事会って必須なの??

三井不動産の新築マンションでは次々とマンションの第三者管理が初期導入されています。

これは、従来であればマンションを所有している人で構成される管理組合とその代表者による理事会でマンションの管理をしていくという形でしたが、理事会の部分をすべて第三者に任せてしまうという形式のことです。
スムログにも質問が多く寄せられるのですが、実は管理組合を長くやっている人ほど、第三者管理?いいんじゃない?という意見の方が多いとか。まだ事例が少ない第三者管理の是非について語ります。

93 コメント
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のらえもん
のらえもん
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2 月 前
返信先  はるぶー

三井の海老名のマンションも第三者管理と聞くと、この流れは間違いないですね。
三井を買ってください。三井が責任を持って管理をします、と。

がりべん
がりべん
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2 月 前
返信先  はるぶー

第三者管理って、「これあかんやん」となったときにどうしようもない(立候補できない、世直しできない)リスクはありますよね
三井方式では監事も管理者が選ぶので、私が監事だったら区分所有者よりは自分を選んでくれた管理者に阿ります

結局、trust 三井!ってことなのでしょうけれど…

がりべん
がりべん
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2 月 前
返信先  はるぶー

同じ管理会社の本社と支社で理事会ごっこをやるのではなくて
外部のマンション管理士が管理者になって管理会社とやりあう
&監事は区分所有者から(管理者の監督、管理会社は監督しない)
というのが国交省のイメージした第三者管理でしょうか

さくら
さくら
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2 月 前
返信先  はるぶー

はじめまして。管理会社が管理者になると問題が多発しそうですが、国土交通省が考えていたイメージなら良かったのにと思います。しかし、大手デベと系列の管理会社はそんな事しないんでしょうね。いい制度になりそうなのに残念です

がすたん
がすたん
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2 月 前
返信先  はるぶー

第三者管理!
課題は沢山あれど、マンション管理に疲れた理事会セクター的には魅力的な響きですよね。
逆に現状維持でよければ、(お布施さえ払えば)しっかりやってくれるんじゃないかな…と期待したくなります。

はるぶーさんの書き込みで論点と課題が整理されている感がありますが、個人的には覚醒した理事長・役員が打ち手を繰り出すことが出来ない点と、三井さんを信頼しきれるかをどう見るかかなと考えています。

ただ、覚醒した理事会役員って限られますよね…。
それを思うと、第三者管理は合理的かなと傾いちゃうわけです。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  がすたん

住民の所得水準が一定水準以上になってくると、毎月集まっては疲弊していくことに経済合理性が完全になくなるので、「カネ払うから後はヨロシク」でやるのが平和だと思います。
問題は、坪いくらからその水準なのかということ。中途半端に高いマンションだと色々つらい。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  はるぶー

財閥系のデベや管理会社を盲信してる層にも、第三者管理はマッチするのだと思います。素晴らしい養分です。

がすたん
がすたん
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2 月 前
返信先  はるぶー

「xxのマンション」を期待して買った方が、「少しでも安くするためにxx系列以外にリプレースしたい」なびく可能性って低いと思うんですよね。
その環境下で養分を批判しても、可視化しても、そしてコスト削減努力をしても幸せになる人って限られている気がするんです。

などと思うと、私は第三者管理をそこまで批判する気にはならず、「高くなるのを分かって買ってるんでしょ?」と逆に言いたくなる次第です。

がすたん
がすたん
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2 月 前
返信先  はるぶー

なぜか話題にならないんですけど、柏を見学したときに、長期修繕計画が40年で組まれていたり、2~11年目まで毎年積立金が増額されてそのあと30年均等積立方式に至るような内容が原始規約に組み込まれている点は「適正化提案しなくて良いなんて、なんて素晴らしいんだ!」とほめたくなりました。
※ もちろん、はるぶーさんと濃厚接触疑いを持たれると後々大変なので、黙ってましたが・・・。

がりべん
がりべん
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2 月 前
返信先  がすたん

それ、別に第三者管理のマンションでなくても原始規約に組み込めるはずなんですが、パークタワー勝どきとかハルミフラッグはどうなっているのでしょうね…

週末限定金沢暮らし
週末限定金沢暮らし
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2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

必須かと問われれば必須ですよね。しかし誰かが理事という貧乏くじを引かなければならない、順番が回ってくればやらなければいけないというようなネガティブな意味ではないはず。なのですが…大多数の方はそうではない。前向きに取り組める工夫、インセンティブってどんなものがあるのでしょう?

週末限定金沢暮らし
週末限定金沢暮らし
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

そういうリーダー気質の人材を輩出できるマンションっていうとやはり中小規模では可能性が低くて、そういう意味でも大規模が有利なのでしょうね。

ぞくぶつちゃん🔥
ぞくぶつちゃん🔥
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2 月 前

【第三者管理移行のタイミングは?】
肥満レベルの初期設定に心を痛めてきた管理クラスタとしては、初期設定をそのまま受け入れてしまうことに抵抗があります。
暫くは手弁当での改革を行い、筋肉質な体制としてからの第三者管理移行が至高と思うのですが実現可能性等はどんなもんでしょうか?

ぞくぶつちゃん🔥
ぞくぶつちゃん🔥
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2 月 前
返信先  はるぶー

理事会制度でSになってから、第三者管理でSマイナスくらいを維持してもらえば…と。

DJあかい
DJあかい
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2 月 前

しかし某第三者管理のマンションの茶番理事会議事録とか見るとあれでいいのかなあ…とは思うよね。やっぱり村の中からいけにえを出さないと村は維持できないんとちゃうんかという気がする。

おかぴ
おかぴ
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2 月 前

素人的には第三者管理に賛成が多いと思います(僕の感想)
理由は、何かメンドクサイこと、例えば理事長などを第三者にやって貰えれば楽だろう。
自分がやらなくて済む。
そういう短絡的な思考のみです。

おかぴ
おかぴ
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2 月 前

管理会社の養分になったらどうするの?
という思いより、
まぁ輪番が無くなり楽になる。
という思いの方が強いと思います。
素人なんで。

こうした考えを持つ方が大勢か、若しくは今後大勢になっていくよう思います。

おかぴ
おかぴ
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2 月 前
返信先  はるぶー

おっしゃる通りで、「割損だから」という動機は強いと思います。
もし、誰かが生贄(=往々にして理事長)になり、生贄の無限の苦労にフリーライド出来るなら理事会制度を支持。
そうでなければメンドクサイから第三者管理を支持。

大勢はこういった考え方ではないでしょうか。
※あまりに身勝手な考え方ですが大体こんなところだと思う…

おかぴ
おかぴ
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2 月 前
返信先  おかぴ

無論、僕個人的としてはこんな身勝手な考え方は大反対です。
あまりに当事者意識が無さ過ぎる。
しかし、実態のところはこんな考え方が大勢を占めるのではないだろうか。
だから第三者管理は普及していくのではないか。
そう思った次第です。

Kentaro Ebisawa
Kentaro Ebisawa
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2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

日々の管理はお任せしたい(金で解決)派なのですが、竣工時に瑕疵があった場合に区分所有者がコミュニケーション取れない状況でどんな対応を取れるのか?が気になります。売主と管理会社が同じだと個人毎に不具合報告しても「仕様の範囲です」と対応してもらえない可能性がより高くなるかなと。

Kentaro Ebisawa
Kentaro Ebisawa
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  Kentaro Ebisawa

第三者管理と同時に、区分所有者の声をまとめる代議士?的な、独立してかつ売主にモノ言える専門家を用意する必要がある気がしています。管理士を法律で義務にする、など考えられますが、もう少し法律的な裏付けないと任命された管理士がこれまた独りで巨大企業と戦うのはキツそうだなと。

ぽかり
ぽかり
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2 月 前
返信先  Kentaro Ebisawa

管理士を起用したところで、区分所有者のために働く動機づけも難しいですよね…
管理会社が管理者の場合、管理士にとっても何もしないほうがコスパが良くなるので。職業倫理感だけで、区分所有者のために心底働けるかというと疑問符が付きます。
特に新築マンションでは、管理士の採用権限をデベが持っている限り、戦う管理士はそもそも採用されない気がします。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  Kentaro Ebisawa

これは全くそのとおりだと思います。
初期の不具合はどうしても発生しますが、手心を加えられてしまうと後の祭りです。最初のところだけビシビシやって直すところは直してもらい、その先の巡航運転になった時に、第三者管理に移行する、これがベストかなと。

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前

初投稿ですm(__)m
直近購入した三井物件が第三者管理方式だったので色々検索してこちらにたどり着きました。これから始まる印象を下記に。
良い点
・理事会運営の手間が不要
気になる点
・権限集中で所有者の意見が反映されていくのか不安

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

コメントありがとうございます。はるぶーさんのツイッター等のコメントもずっと拝見していて、自分が買ったら提案したいことあれば理事に立候補するか~と思っていたところなので、拍子抜け感がありまして。。必要な提案はしながら三井の対応を見ていこうと思います。

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前

売買契約時の売主の開示の範囲を明確にすべきと思いました。開示すれば管理費が高い理由として整理ができて双方にメリットがあると思いました。

所有初心者
所有初心者
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

参考までに、物件は個数80弱、平均坪単価270万円ほど、小田急沿線のファミリータイプの板状マンションです。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

監査・監事のような外部の目があれば、第三者管理のほうが楽だと思います。
ゴミ出しや警備についてはお任せしているので、それ以上のマンションの管理についてもまるっとお金を払っておまかせしてしまうイメージです。
意思決定も早くなるメリットがあると思います。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

つまり、管理会社にいいようにされない仕組みがお金を払って実現できるなら、それが一番良い。あとは住民のように「我が事」と思って管理してくれるかだけですね。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
12 日 前
返信先  はるぶー

議論を拝見しました。個人的には高いお金を払って社外のプロ経営者に経営を任せるよりも、従業員からたたき上げの社長にお任せしたい派なので、第三者管理の議論を契機に、自主管理の価値を見直して、理事への対価の支払い等の議論に発展すれば良いのにな。と思いました。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
12 日 前
返信先  某団地住民F

第三者に管理を委任しても、その第三者を管理(監理)する部分に所有者(内部者)は関わらざるを得ない(白紙委任はありえない)ので、結局、(業務範囲は狭まるにしても)理事会に代わる内部組織(指名委員会?選任委員会?)が必要になってくるのではないか?との思いもあります。連投すみません。

タワオ
タワオ
オフライン
2 月 前

自分で調べずにお聞きして申し訳ないのですが、海外のマンション(レジデンス)では、この「第三者管理方式」が一般的なのでしょうか?
はるぶーさんならご存知かな、と思いまして。

タワオ
タワオ
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

ありがとうございます。
海外でもまだ一般的ではないスタイルなんですね。
輪番理事経験者としては、両方にメリットと課題の両方を感じてしまい、最適解が分かりません…。

太郎
太郎
オフライン
16 日 前
男性/シングル

議論を興味深く拝見させて頂きました。
お伺いしたいのですが、第三者管理の場合は管理費がどの程度割高になるのでしょうか?
名古屋のマンション管理士事務所さんの場合ですと、50戸で110000円と記載があり、戸あたり管理費が月額2200円高くなる計算です。三井もそうなのでしょうか

太郎
太郎
オフライン
16 日 前
男性/シングル
返信先  太郎

第三者管理のマンションを購入すると楽そうだなあと思う反面、月2000円も高くなるのなら、躊躇してしまいます・・・。

以下は参考にさせて頂いた名古屋のマンション管理士さんの料金です
https://www.nagoya-mankan.jp/15360516544712

太郎
太郎
オフライン
13 日 前
男性/シングル
返信先  はるぶー

ご返信ありがとうございます。
なるほど、管理士と管理会社では仕組みや費用が異なるのですね。単純な費用比較ができなさそうなことが理解できました。ありがとうございました。

太郎
太郎
オフライン
13 日 前
男性/シングル

疑問なのですが、この第三者管理方式で他のマンションからリプレイスして受注する大手管理会社はなぜないのでしょう?(ありましたらすみません)多少の費用はかかっても、安くて役員しなくてよいのなら今のマンションで話し合って頼みたいなと考えてしまいます。でも、反対する人も多いでしょうね

太郎
太郎
オフライン
11 日 前
男性/シングル
返信先  はるぶー

第三者管理のサービスはまだまだ黎明期なのですね。三井のHPもみてみましたが、第三者管理の申し込み説明ページは見当たりませんでした。各社サービスのかたちの模索中なのかもしれません。確かにはじまってしまうと元には戻せませんものね。
ご返信ありがとうございました!

太郎
太郎
オフライン
10 日 前
男性/シングル

いつもお世話になっております。
役員の公平性の担保のため理事会制度を廃止し、第三者管理を導入する場合について質問させてください。
第三者管理導入は規約変更を伴うので特別決議と思います。右記追加4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

太郎
太郎
オフライン
10 日 前
男性/シングル

しかし、まずは標準管理規約準拠として上記文言を入れて、翌年に「理事会制度廃止及び第三者管理開始の件」として普通決議をとれば、過半数で第三者管理を導入することは可能でしょうか?
理事会制度のマンションを購入して、将来役員の成り手がいなくなれば導入するという選択肢もありならよいなと

太郎
太郎
オフライン
10 日 前
男性/シングル

合人社も第三者管理を開始しているようですが実例は聞いたことがありません。三井の初期設定位しか普及しておらず、やはり変更は難しいのかもしれません。理事会で動いている所を変更する合意形成は困難なのかとhttps://www.gojin.co.jp/mankan/management/

太郎
太郎
オフライン
10 日 前
男性/シングル
返信先  はるぶー

早速詳しくありがとうございました。第三者管理に移行するには特別決議が必要なのですね。成り手不足と理事による時間投資の経済不合理性への解決策としてはとても有効と感じています。また色々とべんきょうしてみます。いつもありがとうございます。

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