マンション論

小規模マンション購入について

マンション購入検討の際には、50戸を下回るような小規模の物件が候補に上がることも多いかと思います。

小規模物件の購入について、そのメリットデメリットを語りましょう。

92 コメント
インラインフィードバック
すべてのコメントを表示
和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前

小規模マンション購入について、質問が来たこともあるのですが、今まであまり語ったことなかったんですよね。実際に小規模を多く企画してきた僕の立場から、色々お話ししてみようと思います!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

よろしくお願いいたします!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前

実は私、50戸以下の小規模物件には購入経験も住んだこともないです。
実家はマンション都合3回変わってますけど、100戸以下は無かったなー

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

実は僕も、購入したマンションは全て大規模ですね(笑)
生まれ育ったマンションも、そのぐらいの規模でした。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

一方で、開発したマンションはほぼすべて100戸未満ですw

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

小規模物件だと、開発スケールが小さいから裁量が効いて、和田さんの個性が出やすい、ってのはあるのかな?
そういう視点今まで持ったことなかったかも。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

まあ、都心をやる部署にいた時期が長いのが影響していますね(笑)
必然的に、小規模が多くなる傾向です。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前

【小規模物件の明確なメリット】ってなんでしょう?
・プライベート感がある
・住民の顔が見える
・ユニークな立地に立っている
・街の中に溶け込んでいる
ぱっと考えるとこんな感じですかね?

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

明確なメリット・・・立地が良いところが出やすく、流動性が高いのでは、と思っています

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

当然、大規模な土地は特に都心においては希少ですから、なかなか出物がない。まあだから資産価値が高いという考え方もあるのですが(笑)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

・都心=まとまった土地が出にくい
・都心の方が流動性高い
・だから小規模物件(ただし都心方向)は流動性が高い
という理論か、なるほどなー。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

一般的には大規模の方が流動性高いと言われていますが、和田さんの考えとしては違うんですね、立地重視ということか。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

同立地の小規模と大規模を比較するとそうだと思います!

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

ただ、大規模の好立地て、なかなか出ないことも多いですから、小規模の好立地と、大規模の少し遠い立地だと、相応に流動性が確保できるのではないでしょうか、と思っています!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

逆に、少し郊外での小規模物件だとどうなるんでしょうかね…?

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

郊外の小規模物件でも、駅近は競争力あると思いますし、駅遠は・・・ただ何かしらの強みがつくれないとそもそも供給できないですから・・・というのは言い訳ですかね?(笑)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

うふふ、わかるよ。
駅近いのは正義だからね。
駅から遠いなら何らかのスパイスや販売のフックが小規模でも必要になる。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

まあ、たいていは「安い」ということになってしまうのかもしれませんが、例えばリビオ錦糸町という物件をつくったことがありまして。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

あの物件は、錦糸町徒歩12分とか、かつ借地で50戸ぐらいでしたけど、地元の方の立地愛も強かったのと、その方たちの趣向に合わせたコンセプトとすることで、結果良く売れました。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

リビオ錦糸町は、すまいよみさんがえらい褒めてましたね。
私は見学しなかったので、すればよかった。
ああいう地元の人たちに受ける企画に仕上げれば、いいよね

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

長く住んでもらえると嬉しいですし、その街に住んでいる方が「中古が出れば欲しい」と思ってもらえれば資産価値も出るかと。そもそも戸数が少ないので、流通も少ない筈で、欲しい人がいればマッチング的に決まっていくこともあるかなと。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

地元の人たちから、あのマンションカッコイイ、住みたいって思ってもらえるのが小規模でも勝ちパターンということですかね。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

そういう意味では、小規模物件のマーケティングって、ある種相対的にニッチを狙うということでもあるので、刺さる人には刺さる物件であれば売れますし、再販時もそういえるのでは、とは思っています。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前

大規模物件だと、街の中ではなく、それ自体が街になってしまいますね。
小規模物件の方が「街に住む」感が出る感じあると思います。新富町や築地を歩くとあのあたりは小さい物件の方が多くて、街が分断されてずに連続している気がする。街自体に魅力があるなら住宅は目立たなくていいかも。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

確かに仰る通りですね。例えば僕は三茶が好きなんですけど、三茶の大規模物件てたぶんもう、三角地帯を潰した再開発か駅遠(グランドヒルズ的な)しか出ないはずで、三角地帯は無くなってほしくないですね(笑)

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

なので、あの辺で中古マンション探してますけど、規模は全く気にならないですね。街の力が強いとそれでよいのかもしれません。
最近の渋谷タワーとかも、駅遠いですしね。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

渋谷ザタワー行きました!
あそこまで街の個性が際立っていて坂を上がった頂点みたいな立地だったら、なんでもいいでしょうね。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

渋谷ザタワーも、駅前にあれば企画も違ったでしょうし、あの坂上だからこそ、渋谷をいい意味で見下ろす的な位置づけで、かつ共生できている、そんな感じがしますね。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

昭和の雰囲気が残るあの三角地帯ね~
不動産デベは街の魅力をこれでもかと物件プレゼンするけど、その一方で街の魅力を潰すこともやってる。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

その点、小規模物件だと、街の雰囲気・魅力を潰さないというか、自然と寄っかかる企画になっていく気がします。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

物件自体の売りはどうしても相対的に少なくなるので、他を色々引っ張って「コンセプト」にしがちだとも言えます。開発者的には、それではいけない派なんですけど、街と共生することこそが本質とも少し思い直しました。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

新しいマンションができるということは、それがたとえ小規模であっても新しい住民を街に引っ張ってくる、という側面があるから。
その人たちが新しい街の住民として溶け込んでくれたらいいよね。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

神楽坂の物件を売っていた時は、とにかく「神楽坂の近くに住みたい」って方が多かったのを思い出しました。やっぱり街力が強いと、もはやその近くに小規模だろうがなんだろうが物件があること自体に価値がある。やっぱり流動性的にはそういう話なのかもしれません。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

耳の痛い話ですね。再開発は「新しい街の魅力」で勝負するのが本質とも言える。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

よくわかる。街は新陳代謝するものだからね。ある程度は仕方がないですよね。災害に強くするとか権利関係をあいまいにしないとか大義名分はあるし。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

再開発って、その時は「街を壊した」的な言い方もされるんでしょうけど、でもその「壊されたと思っている街」もかつては「壊した街」だったはずで、開き直るとそうやって100年後に言ってもらえる街をつくることが、デベ的な正解の一種なのかもしれません(笑)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

壊して作り変えるからにはいいものは作ってよね…それが責任だと思いますはい

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前

湾岸エリアの妖精なので、どうしても大規模物件ばかり見ています。
小規模物件をポジティブに見ようってのは実は今まであまりしていなかったので面白いなと思いました。
同時に、湾岸エリアはまだ「街」として引っ張ってくるチカラが少ないんだなぁとも。そりゃ神楽坂の方がええわ(笑)

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前

あとは、暮らしやすいとは思います。
外もすぐ出れるし、駐車場も待たないし。ゴミ置き場も近い(笑)

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

結局よく使う共用施設、フィットネスに収束する説なので、規模小さくても、フィットネスがあればもうそれで完璧と思っています(笑)

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

実は、関内で物件つくったときは、40戸弱の物件で、上記信条のもと途中までフィットネススペースつくってたんですけど、最後工事費がきつくて泣く泣く売床にまわしてしまいました(笑)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

小規模だとフィットネスがついている物件見たことない。
あっても、エントランスの脇に小規模なスタディスペースがついているくらいかな。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

そう、スタディスペースがトレンド的にはそうなんですけどね。ただ関内はまわりも繁華街で、そもそもカフェとかコワーキング的なところもまあまあある。どうせ小さいスタディスペースになるなら、絶対に自宅には作れないフィットネススペースにしてやろうと意気込んでいたんですが。(笑)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

タワマンだとリアルにマンションエントランスまで3、4分かかるとかあるからね…各階ごみ置き場は楽だけど小規模なら、そもそも近い。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

この辺、「玄人はマンションの2階に住む」って話に通じるなぁ。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

そうかもしれませんね。駅近の最下階に住んでいた時、階段使って改札まで1分切ってましたからw
タワマンだと絶対無理。小規模は朝弱い人に向いてる。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

そもそも小規模だとスタディスペース欲しいけどいらないんじゃ!
下駄ばき(1Fの店舗スペース)にしてもらって、スタバ誘致してくれる方が嬉しいって説ないですか。

和田浩明
和田浩明
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

うん、結局在宅ワークが基本になると、共用部じゃ間に合わないんですよね、自宅でやるしかない。
その分他に有益なものを、って考えに最後の方は変わってました。ちょっと作業出来たらはもう古いのかも的な。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田浩明

在宅ワークやってると、子どもが帰ってくると地獄なので、その時に避難する場所がマンション内にあるとちょい便利ですね。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
5 月 前

べたですが、エレベーターで待つことが少ないのは良いですねー
タワマンはまあまあエレベーター待ちますからね

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
5 月 前

コミュニティが狭い分、顔見知りになって周りの住戸と仲良くなりやすいです!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  ふじふじ太

小規模マンションは、顔見知り・コミュニケーションしやすいとは聞きますが、といっても現代人だとどこまで踏み込んでよいのかわからずお見合い状態にもなりそうです。
最初の踏み出し、はじめの一歩がたいへんもしれませんね。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

小規模マンションほど、マンション内のコミュニティ活動大切した方が良いのかもしれませんね!

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
5 月 前

メリットは、間取り(を良くできる、田の字型効率化の必要なし、大規模に負けない訴求を打ち出す必要あり)ですよね!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  すまいよみ

小規模マンションは、たしかにワイドスパンや角部屋率が高い気がします!
すまいよみさんならではの視点ですね。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
5 月 前
返信先  すまいよみ

さすがの視点!

タビー
タビー
オフライン
5 月 前
返信先  すまいよみ

小規模に分譲で住んだことないのでその視点で考えたことなかった!タワーの場合、作り込んだ同じ間取りで設計費を節約できるイメージで、逆にタワーなのに事情により1戸しかない間取りっていかにも設計コストかかってない印象あるんですが、小規模の場合は比べる対象がないから特徴的な間取りにすれば売れるもんなんですかね。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
5 月 前
返信先  すまいよみ

「間取りが良い」と言うのは簡単ですが、小規模マンションで良い間取りの部屋に住めば、室内での開放感、明るさ、インテリアのフィット感など、本当に住まいへの満足度を教授できると思います。ワイドスパン、角住戸が主なところ。小規模では田の字型スパン6,000mmの中住戸を作る必要が薄れるので。

ふじふじ太
ふじふじ太
オフライン
5 月 前

小規模マンションは案内をする時に迷わないのでいいです!笑
大規模マンションは迷路みたいで、お部屋にたどり着くまでに苦労します。。

すまいよみ
すまいよみ
オフライン
5 月 前
返信先  ふじふじ太

仲介視点!

はるぶー
はるぶー
オフライン
5 月 前
返信先  すまいよみ

うちもEVが棟別に3系列あるので、よく救急車からストレッチャーを転がしてきて、決して病人のいるその部屋にたどり着けないエレベータにつっこんでいく救急隊を見かけますよ。

はるぶー
はるぶー
オフライン
5 月 前

理事会の人から見ると、”戸数が大きすぎない”ので、合意形成が早いってのは小規模のメリットですよね。うちのマンション理事だけで30人近いんだけど、うちで理事会を通す手間で、30戸のマンションだと総会が終わっちゃうくらい違うかな。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  はるぶー

小規模マンションだと理事会活動が他人事ではなくなりますよね、数年で回ってくるから。

はるぶー
はるぶー
オフライン
5 月 前
返信先  はるぶー

大規模だと、1000戸で立候補もありだとせいぜい年数人しか輪番・抽選まわんないから100年まっても理事には当たらないとかあるわけで、どうしても”他人事”感が強くなる。小規模だと10年もかからずに自分に回ってくるから無茶いう人はいなくなるのよね。(自分でも経験あり)

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  はるぶー

大規模だと、理事が回ってこないからいつまで経っても「お客様感が強い」とは聞きました。実際に総会に出席してクレームみたいな発言を聞くと、お客様意識高いなぁと思いますもんね。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

今の団地の前に初めて購入して住んだのが20戸弱の中古のコーポラティブマンションでした(理事は5名)。変なことを言う人はいないですが、この規模だと管理組合活動がご近所づきあいの場になるので気を使う面もありました(機動的ではありますが決して事務的にはできません)。亀レスすみません。

はるぶー
はるぶー
オフライン
5 月 前

一方でデメリットでいうとやはりスケールメリットが効きにくいこと。フルタイムの管理員は貼れないから管理事務室無人の時間はできると、1戸あたりの大規模修繕などのコストを押し上げるのは防ぎようはないかな。EVとか戸数によらずなしともできないから。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  はるぶー

結局、箱の表面積で大規模修繕の額が決まるところが大きいですから、少ない戸数ながらも表面積が大きい小規模マンションはその点は不利ですね。

DJあかい
DJあかい
オフライン
5 月 前

うちも小規模なんですけど、たしかに間取りよしってのはありますね(大規模タワーだとウナギの寝床や行燈部屋が多くなりがち)角部屋の割合も多いし。管理でいうとはるぶーさん仰ったように数年で輪番が回ってくるのと、突き抜けたおかしい人がいたときに影響が大きいのがネックですね。

城南丸@マンクラ第7世代&テスラモデル3
城南丸@マンクラ第7世代&テスラモデル3
オフライン
5 月 前

小規模マンション、そもそも目立たないから、実需層にとっては買いやすいのが魅力ですね。
住んでからどうこうもありますが、一次取得層にとってはそもそも買えないのが今の市況の課題ですし。
小規模だけど目利きすれば負けない物件も都心/準都心はある程度あるのかなと!

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前

ファーストペンギンとしての投稿ありがとうございます、小規模故に情報が出回らない、だから実需で買いやすいという視点はまさに今この状況だと大きなメリットですね!

たちかわくんさん
たちかわくんさん
オフライン
5 月 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

自宅も小規模マンションですが、住みやすさという点では住民が全員顔見知りみたいな感覚に近いのは良いですね。規模が小さいならではと言うか。
反面ディスポーザーは諦めないといけないので(高級物件以外)、仕様や共用施設が充実した大規模に慣れてしまうと抵抗はあるかもしれません。

2LDK
2LDK
オフライン
5 月 前

契約から引き渡しまでの期間が短いのは小規模のメリットかと思います。一次取得の方からすれば家賃が無駄にならないのは大きいです。
あとはリビオレゾン横濱関内で導入されていた非接触エレベーター。ああいった時代にマッチした企画をスピーディーに導入できる機動性も大規模にないメリットかなと

ひろし☆マンション
ひろし☆マンション
オフライン
5 月 前

私も小規模マンションに住んでいます。
メリットは敷地外に出るまでの時間の短さです。じゃあ戸建てにしろと言われそうですがw、立地の良さと時間効率を両立したいです。
デメリットは管理人が巡回方式なところです。セキュリティ的にもサービス的にも不満な面が多いです。

ひろし☆マンション
ひろし☆マンション
オフライン
5 月 前
返信先  和田 浩明

そうですね、私もIT技術者の端くれなので、紙ベース電話ベースの管理業務何とかして欲しい感は強いです。

らすかる@いえ
らすかる@いえ
オフライン
5 月 前

デメリットについての体験として
エレベーターが1基しかなかった為、点検等の使用不可日時への配慮が必要でした
また宅配ボックスが大きくないと、配慮のない家が一軒あるだけで占有率がグッと上がり、機能しなくなる場合があります

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  和田 浩明

廊下への置き配に切り替わるのか。
廊下の奥まったスペースやアルコーブに置くか、エレベーターホールの風除室に簡易的な宅配ロッカーが容積率を食うことなくおけるといいですね。

とんまのまんと
とんまのまんと
オフライン
5 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

私の所は80戸弱なのでここでは小規模物件ですね。
メリットは
20年弱でほぼ全住戸が輪番で役員を経験
です。
デメリットは
修繕積立金負担が大きい
(低層物件EV2台なので)
が一番大きいのでは思います。

おかぴ
おかぴ
オフライン
5 月 前

小規模なので当然、ディベロッパーの工事原価総額は大規模と比較して低くなります。
故に、大規模では難しい少しチャレンジをしたマンションが多い事がメリットだと考えます。(=マンションの多様性)
例えば『末長組』という川崎市高津区にある小規模ディベロッパーがあります。

おかぴ
おかぴ
オフライン
5 月 前

末長組の分譲マンション
『バースシティ溝の口コリンズ』
・総戸数17戸
・全戸角部屋

特にこの間取りは相当クセがあります。
こんな間取り、大規模マンションではまず無理。
小規模だからこそ可能であり、こうした点は明確なメリットではないでしょうか。

3EC0135D-C5EB-4746-9E4B-8778074DD597.jpeg
DJあかい
DJあかい
オフライン
5 月 前
返信先  おかぴ

末永組は小規模で他のデベでは事業化できないところを練りに練ったコンセプトと間取りっていう印象ですね。末永組大好きなのらえもんさんのコメントを待ちたいところ。

のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  おかぴ

末永組は「おもしろいマンションを作ろう」のキャッチフレーズと共に、クセのある土地を面白く料理するのが得意な地場デベですね。この物件も壁式かつ末永組の特徴であるコーナーサッシを使ってます。リビングは明るいでしょうね〜

おかぴ
おかぴ
オフライン
5 月 前
返信先  のらえもん

いつぞやのスムログ座談会でも紹介されていた『バースシティ溝の口エアーズ』も、相当尖った立地に建設されていました。
こうした多種多様性に富んだマンションは、小規模だからこそ建設されると思います。

※写真の間取りはスムログ座談会より拝借致しました

AF77B9B6-9D03-4C31-B6EC-20146C4F3CDB.jpeg
のらえもん
のらえもん
オフライン
5 月 前
返信先  おかぴ

そう!このマンションは傑作ですね。崖地であることを活かして、開放感のある間取りを実現してました。

おかぴ
おかぴ
オフライン
5 月 前
返信先  おかぴ

小規模だからこそ、色々なマンションが建設されるという点はメリットの一つだろうと僕は考えます。

新川崎は黄昏て
新川崎は黄昏て
オフライン
5 月 前
ファミリー/購入経験あり

そういえば保活や学童、塾習い事などはどうなのでしょうか。
大規模マンションで数百世帯が同時に入居すると、局所的に児童が増えてしまい、近隣の施設が定員オーバーになりやすく無いかふと気になります。

(特に周辺に築浅の大規模がない場所の)小規模物件がその点は安心かもと思いました

タビー
タビー
オフライン
5 月 前

さっそくの登録&投稿ありがとうございます!なるほど大規模とは逆に周囲の環境へインパクトが少ない。塾スレをあげたものの、この視点はまったくなかったですね。

総研の歩き方

  1. 【最初にお読みください】マンションコミュニティ総研の利用ガイダンス

  2. 【研究テーマ(トピック)募集中】自由にコメントしてください!

  3. 【改善要望】マンコミュ総研への改善要望はこちらへどうぞ!

ご意見募集中!

  1. アフターコロナの時代になったら、共用施設でどんなイベントを開いてほしい?

  2. あなたにとっての居心地の良い場所、「サードプレイス」を教えてください!

  3. 宅配収納の新サービス導入会議!

  4. サービスのアイデア募集!「宅配収納サービスでこんな預かりメニューあったらいいな」

  5. 「住まい探しをする上で困ったこと、わからなかったこと」体験談募集!

  6. あなたは、コロナで住まいに対する意識は変わった?どう変化した?