マンション論

団地の今と未来について語ろう

高度成長期には集合住宅の中心であり、かつては先進性の象徴でもあった団地。
新たな開発はなくなったとはいえ、建て替えの機運やゆとりある住環境、低いランニングコストなど見るべき点もまだまだ多い団地。
マンション関係の議論では等閑視されがちですが、団地に住んでいる人、団地で育った人、団地を保有している人(これは私ですね)、で意見交換して新たな知見や魅力に気づいたり、問題解決のきっかけになったりできればと思います。

63 コメント
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のらえもん
のらえもん
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29 日 前

最近、無印良品が団地リノベーションプロジェクトをURと手掛けていますね!
https://www.muji.net/ie/mujiur/
機会があれば総研メンバーで見学に行きたいですね〜有明無印でリノベ部屋の見本は見えますけど、現地行ったらリノベの可能性が見えると思う。

のらえもん
のらえもん
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29 日 前
返信先  DJあかい

無印のリフォーム、60平米でだいたい800万円くらいだったかな。
床は無垢材だったし、他にも使っている材は良さそうでしたよ!
モノトーンな生活が夫婦そろって好きかどうか、でしょうけど。

タビー
タビー
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29 日 前
返信先  のらえもん

「リノベーション」が見えたので中受スレから出張ってきました(笑)。見学会あれば参加します!
分譲向けはMUJI INFILL0ですね。
https://www.muji.net/renovation/infill0/plan.html
具体例はこんな感じで、800万円あればかなりできるようです。
https://suumo.jp/journal/2016/08/04/115596/

和田 浩明
和田 浩明
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26 日 前
返信先  タビー

リノベって懲りがちだからこそ、リフォームに見えないシンプルなアプローチって良いよねと思いました。

和田 浩明
和田 浩明
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26 日 前
返信先  和田 浩明

そういうノリだとこれがよかった。
https://prtimes.jp/main/html/rd/amp/p/000000002.000034259.html

のらえもん
のらえもん
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26 日 前
返信先  和田 浩明

これ、見に行けなかった…
IoT機器をガチガチにはめ込んじゃうと5年後10年後のサービス終了時期とか壊れたときにものすごい大変になりそうなんだけど、35年サービスが持つこと前提なのかしら、とは思ってます。。。

のらえもん
のらえもん
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29 日 前
返信先  DJあかい

容積率が余っていて、建て替えができそうな団地一覧があったら1まんえんで買います!買いたいってひとはいいね下さい。

たちかわくんさん
たちかわくんさん
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29 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

公団住宅(UR)は確か阪神大震災でも1棟も倒壊しなかったので強度的には安心感ありますね。躯体は頑丈なのでうまくリノベできればとは思いますが、エレベータが無いと厳しいですね。

のらえもん
のらえもん
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29 日 前

エレベーターなど余計なものが付いていない、本当にコンクリのハコですからねぇ。問題は天井の低さと配管が腐ってないかってところだと思います。昭和40~50年代の団地だと、配管が外付けに代わってたりしますね。

某団地住民F
某団地住民F
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21 日 前
返信先  DJあかい

旧耐震時代の建物も一定の基準を満たせば、住戸単位で耐震基準クリア扱いになり、住宅ローン減税を受けれるそうです。その基準というのが、5階建以下・壁式工法等と団住とイコールだったりします。購入後に知って後悔しましたが・・・。

のらえもん
のらえもん
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21 日 前
返信先  某団地住民F

へーそうなんですね、全く知らなかった!

某団地住民F
某団地住民F
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21 日 前
返信先  のらえもん

それなりに費用がかかる(20万円くらい)、売主が取得する必要がある(売買契約締結までに必要)等、実際にクリアするにはそれなりにハードルはあるようですが・・・

takab
takab
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29 日 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

うちの近くにも団地がありますが全部建て替えたらすごいいいマンションできるのにっていつも思います
住んでる人が高齢者ばかりで簡単にはいかないのでしょうが、団地をバリューアップさせる云々よりは建て替えになんないかなって方に意識が行っちゃいます

のらえもん
のらえもん
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29 日 前
返信先  takab

団地に限らず、古いマンションは建て替えをしようとすると「ここで死にたい、死んでから建て替えしてくれ」という区分所有者のご老人が最大の抵抗勢力(??)になりますね。気持ちはわからないでもないです。建て替えが始まると最低でも数年はかかるから引っ越し先でお迎えが来ちゃうかもしれない。
コミュニティもばらばらになるので、寂しいって人も多いでしょうね。
若い人はバリューアップの方に目が向きますけどね~

まるれ
まるれ
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27 日 前
返信先  のらえもん

築50年過ぎると団地といえど修繕費がバカにならんす。
多額の修繕費掛けるならその費用建替費用に回そうぜ派と、その修繕費すら出し惜しむ派がいたりと。世代ではなく懐事情で意見が割れます。高齢団地で理事長やってますが意見なんてまとまりません。日本の縮図です。

https://note.com/100scent/n/n7ccdedde4df3

某団地住民F
某団地住民F
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21 日 前
返信先  のらえもん

うちの団地は築40年で建替え話は出てませんが、建て替えたら今のゆとり(公道に面しない1階ですが、冬場も燦燦と日が差し混みます!)は確実に無くなると考えると、単に費用だけの問題でもないなとも思います。

タビー
タビー
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29 日 前

港区に越すまで、上京以来基本多摩地区で団地は多くあったはずですが、最近自転車で多摩ニュータウンの南側にある尾根幹(南多摩尾根幹線道路)を走るようになりあらためて意識しています。遠くまで見渡せる高低差のある広大さと、住む人の多さを感じます。単体のリノベよりエリアで考えるべき?

のらえもん
のらえもん
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29 日 前
返信先  タビー

これは、
リノベ:小乗仏教
建て替え:大乗仏教
的なものなのでしょうかねぇ。。。
そもそも区分所有者の4/5が賛成しなければ進まないのだから、本格化していないエリアなら使い潰す感じでリノベできれいな内装に住むって選択肢、大いにありな気がします。

タビー
タビー
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29 日 前
返信先  のらえもん

リノベはもちろん大いにありですね、新築でも(笑)。が、団地リノベでTV的な映像でありがちな「外観は普通の団地ですね…」(引きの映像)「それがリノベで…」(ドーン)みたいなのは外観を否定してるようでどうなのかなと。団地マニアでないと、「三井に住んでます」の逆でテンション落ちる方にはあわなそう。

yamaha
yamaha
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29 日 前
返信先  タビー

団地の外観はもうどうしようもないですね。それよりリノベも無印のような高コストのものよりも地元のその団地専用と化した地元密着型の工務店があるので、そこに頼むのがいいです。予算は「新車1台分」と言われています。約300万円で水回り含めてフルに、ピカピカになります。

yamaha
yamaha
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29 日 前
返信先  yamaha

団地は規格品のためにコストも安く、構造もシンプルなので手慣れた工務店なら工事も低コストで素早くやってくれます。パイプ類も外に出すとか交換が必要になるかもしれませんが、手慣れた地場の業者なら手慣れ感じで素早く綺麗に仕上げてくれますよ。外観は諦めたほうが楽です。

yamaha
yamaha
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29 日 前
返信先  yamaha

首都圏なら狙い目は千葉や埼玉のちょっと不便な築35年以上の団地。価格はあってないようなもので、売り急いでいるなら200万円以下でも買えます。価格は1戸当たりの土地の価格が下限の目安。敷地が広いので意外と1戸当たりの土地の持ち分は広いんですよ。

リノベ代含め500万くらい。これでマイホームが手に入ります。ファミリーが住める団地だと千葉や埼玉でも月5万円程度で貸せます。年60万円。利回りはなかなかのものです。仮にこの買い物が失敗だったとしても、この金額なら人生を台無しにすることもないですしね。

それよりも、この低コストを活かして、例えば親子で上下とか左右の2戸を買って2世帯住宅のようにするとか。仕事部屋としてもう1戸買うとか。それでも1000万円で済みますから。そういうダイナミックな住み方されている方もいますので、色々な生活スタイルを参考にしてみたいです。

まるれ
まるれ
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27 日 前
返信先  DJあかい

2000年に当時築35年の団地を購入、リフォームして住んでます。

http://coast.jugem.jp/

当時はMUJIxURも世になかった頃ですが、こんなリフォームは若いからできたんだなと当時を思い出します。
まだ現役なので階段とかより風呂トイレがどうにもならんのがしんどいですね。うちの団地はサイズ的にUB入りませんし。
あと子育て世代が引っ越してくると防音が。。。自分もここで子育てしましたが。

自分の年齢もあるし、そろそろ貸し出して築浅物件に住もうかなとか考えてますが、月5万で貸せても管理費や積立金で2万くらい取られて、それ以外に修繕費も必要。手元にいくら残るんだとか思うと自分の遊び場にしといたほうがいいのかなとか考えます。

のらえもん
のらえもん
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26 日 前
返信先  まるれ

ブログ見ました。杉の無垢材フローリングいいですね、お手入れ大変そうですけど。

yamaha
yamaha
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29 日 前

ウンチクですが、「団地」の語源はWikipediaだと住宅公団時代に使っていた「集団住宅地」の略だと載ってますが、もともとは大正時代の「一団の土地」の略で100年前の言葉です。

まるれ
まるれ
オフライン
27 日 前
返信先  DJあかい

一団地認定とか最悪ですよね。8割賛成で建替できるのに、一団地認定は100%賛成でないと認定外せないという。建替以前の問題で躓く。

こぱ
こぱ
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29 日 前

市浦ハウジング&プランニングさんみたいな、再生事業手がけている企業側目線の話もおもしろそうです。
http://www.ichiura.co.jp/project/planning/02/

まるれ
まるれ
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27 日 前
返信先  DJあかい

これ面白いですね。会社にも興味あります。
国土交通省もオールドニュータウン再生には予算をつけていて、補助事業を取りに行くプランニング会社は結構あります。私の住む団地もモデルケースに使ってくれとプランニング会社や県の住宅供給公社などに売り込んで、建替含めた再生プランは何度か作ってもらってます。
が、多くの住民には響かないんですよね。。。

otk
otk
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26 日 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり

団地=アクセス悪い場所が多く、アクセスいい団地は、建て替えされているんでしょうか?
団地をインダストリアルな外観にして、上層階は共有部にしたような物件がアクセスいい場所にあればいいなぁ、といつも思っているんですが。

まるれ
まるれ
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24 日 前
返信先  DJあかい

DJあかいさんのアクセスよしとほぼイコールですが、桜上水も多摩NTも建替できたの、持ち出しなしで建替できる立地だからなんですよ。関西も千里中央周辺くらいでしか建替進んでないの、等価持ち出しなしで建替できたからで、持ち出しなしだから合意できるんです。
普通に団地を建て替えるとなると同じ広さで少なくとも1500万は必要ですし、家に金かけたくない、かけられない人たちが多く住んでるのが今の団地なので建替など進むはずもなく…

たちかわくんさん
たちかわくんさん
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24 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

建て替えといえば調布市、狛江市の多摩川住宅も建て替えになるそうです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC216DM0R20C21A5000000/

まるれ
まるれ
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23 日 前

分譲住宅約2000戸と賃貸住宅1800戸のうち380戸かぁ。この380戸は賃貸なんだろうなぁと思ったら区分所有か。夢あるな。

タビー
タビー
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23 日 前
返信先  まるれ

Twitterにのみ書いていたので再掲。

「住友不などが手掛けるのは多摩川住宅のうちホ号棟と呼ばれる部分で、一連の建て替えの第1弾となる。」
88棟中11棟が第1弾。900戸ならタワー一棟でいいんじゃと思ってしまった。最初が住友ということはそれが上値なのか、単に最初からいいお値段なのか。

のらえもん
のらえもん
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21 日 前

別のところで議論してましたが、3階・4階・5階と階段のみのアクセスでご年配の方が苦労されていて、駅の階段にあるような手すりにウインチで昇り降りできるような昇降機を付けるチャレンジをしている事例もあるそうですが、そもそも、階段昇り降りを苦にする人を入居させ続けちゃダメなんだろうな。

kaidan.jpg
のらえもん
のらえもん
オフライン
21 日 前
返信先  のらえもん

http://www.wakabadai-kc.or.jp/wjp/30_lift.pdf
これどう考えても無理がある。これを付けるコストをかけるなら、4階5階のご年配の方はEV付きのところに越していただいて、階段昇り降りを苦にしない若者を入れた方がいい。

のらえもん
のらえもん
オフライン
21 日 前
返信先  のらえもん

若者を入れるときに、減部屋していけば良い。
それこそワーキングスペースなどは別の部屋を住民共同で使うようにする。
団地の区分所有があまりにも固定化しすぎていて、建物本来の使い方になっていない。EVを付けないことで安く済ませているのに、階段が使えない人がずっと住むために知恵を絞るのは非効率だと考えちゃう、だから建て替えになる。
そのまま使うとなると、建物が本来前提としていた人を誘致すべきなんでしょうね!

のらえもん
のらえもん
オフライン
21 日 前
返信先  のらえもん

EV無しの団地って日本がまだ若い人であふれていて、住宅がたくさん必要だった時代のブツなんですよね。だから、階段の昇り降りができなくなった人用の建物じゃないんだって、誰かはっきり言った方がいいし、若者を誘致した方がいいですよ。
建て替えしないなら若者誘致&国際化&減部屋で共有箇所を増やす!
これが未来なのかと報告書を読んで感じました。

PC(K)太郎@マンションと車
PC(K)太郎@マンションと車
オフライン
21 日 前
返信先  のらえもん

これは全く本当にその通りで、高齢者が骨折などで入院後に「自宅がEV無しの3階なので退院できない」などという話は非常によくあり、御本人も病院側もとても困るのみならず、その解決にまた保険料が費やされます。
同じ理由で、リビングや浴室・トイレが2階にある戸建ても激しくお勧めしません。

のらえもん
のらえもん
オフライン
21 日 前

結局、分譲団地だと「区分所有者」なので足腰が弱くなった高齢者に「EV付きの賃貸」にお引越ししましょうね〜というのすらはばかられてしまうんですよね。

某団地住民F
某団地住民F
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21 日 前
返信先  のらえもん

検索すると郊外でエレベーター無の4階・5階の格安団地物件は多数ヒットするので、住めなくなって他に移ったけど買い手も見つからず・・・という団地は、表に出ないものも含め相当存在すると思われます。
例えば、そのような物件を若者が取得する際は補助金を出す(近くに親が済んでいるならさらに倍!)とか、高層階に親が済んでいる場合に、その低層階をその子供が取得した場合も同様といった施策を、地域に団地を多数かかえる自治体とかで立案できないものですかね。

のらえもん
のらえもん
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21 日 前
返信先  某団地住民F

とてもいい案だと思います!
親を呼び寄せるとか近居のために安く貸してるみたいな事業に補助金出すくらいなら、団地の購入の取得を促進して、近居を促すとかやってほしいですね。

まるれ
まるれ
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21 日 前
返信先  のらえもん

先日、80歳OVERの母が自宅の団地で倒れたのですが、立ち上がれなかったため、階段を下ろすことができず救急車を呼んでしまいました。
ストレッチャーが入れればタクシー使ったかも?と思うのですが、救急車をタクシーがわりに使う気はさらさらないですが、あのときは準備もできてなくてどうしようもなかったです。

のらえもん
のらえもん
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21 日 前
返信先  まるれ

階段を上り下りできる、だけでなくて倒れたら運べるかどうか?まで考えると本当にご年配の方が団地に住む合理的理由はないし、社会的コストがかかるだけなんですよね。
人間歳を取るとどうしても変化に弱くなってしまいますが、そのへんなんとかならないかなって今回のトピックで色々調べていくうちに考えてしまいました。

はるぶー
はるぶー
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14 日 前
返信先  のらえもん

賃貸だと、同じ団地の1階に借りてる部屋を移動とかは、URが勝手しってて優先的にとか便宜はかってくれるんですけどね。区分所有だとなかなか融通は利きにくい。

はるぶー
はるぶー
オフライン
14 日 前

【団地型規約の難しさ】
旧公団分譲の団地の場合、団地型の規約をもっている場合が多くて、集会所などの共用棟の管理、植栽、自治会的な機能は全体管理組合でカバーしていますが、肝心の各棟の修繕費などは各棟の自治にまかされている場合も多い。

はるぶー
はるぶー
オフライン
14 日 前
返信先  はるぶー

20戸30戸40戸(階段の数×10戸になってるのが多いですね)で、1戸当たりの修繕費が違ってきてしまうとか、特に建て替えだと”ある棟だけ合意がとれない”といったことは実際によく起こっていて、たてかえを阻止したい反対派からは、ある棟だけは反対で固めてしまうといった対抗手段があったりします。賃貸だとどかっとURが立て替える(今は団地をどけたあと民間のデベが実施ですが】ができるけど、区分所有(法)の合意形成の難しさってのは、理事会やってる側からみると大変そうで、”団地型”規約って難しいよなという感想をもってます。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
13 日 前
返信先  はるぶー

あんまり書くとあれですが、当団地は旧公団分譲、敷地内に2F建てテラスハウスから10F建EV有り棟まで様々なタイプの棟があり、団地好きにはたまらんのですが、管理組合の会計は、共用棟等の全体分(総戸数で均等割)・各棟分(各棟予算・費用を各棟戸数割)と分けつつ、全戸で構成されている管理組合で全体の管理を行うパターンです。当然ながら、建物・設備がシンプルなほど1戸あたりのコストが低く、10F建EV有り棟が一番高くなっています。
いまのところ管理運営面で特に問題はなく良好ですが、将来建替え協議になった場合、合意形成は難しいだろうな~と想像しています。低層派と高層派の争いになり、中層棟のEV停止しない階の所有者と低層棟の4・5階の所有者がどっちにつくか、という構図でしょうか。

まるれ
まるれ
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13 日 前

20年程前の景気いい時期の話。
近所の30戸程度の分譲団地の売買価格が安くなったところで買い進め〜地上げ、建て替えたの間近に見ました。内容詳細は知りませんがあれは天国だったのか地獄を見たのか。ウチの団地なら1戸3百万円で2万平米約8億円、隣接団地3万平米で約12億…片田舎です。

のらえもん
のらえもん
オフライン
11 日 前
返信先  まるれ

すげぇ、その後が気になりますねそれは。

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