マンション論

マンション管理組合について質問大歓迎!(初心者の方むけ)

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『独裁と言われがちな理事長と、総会屋?とか言われるオーナーの意識のずれ』

管理組合って、全く同じに管理費とか払っている住民同士が、
なぜか理事と一般住民に分かれて総会で喧嘩していたりする。

住民は理事会に「秘密主義だ!」「強引で独裁だ!! とか怒り、
逆に住民に対して、なぜか理事長はいつも怒っているという意識のずれがあります。

「総会屋は酷い!」、「規約をもっと勉強しろ!」とか。

人数は理事会の”役員でない”人が桁違いに多いわけですが。

ここ総研のスレッドでも、
「こんなサービスがあったらいいね!」に対して
「自分の使わないものには1円も払うなって住民に虐められるのは嫌!!」とか書き込むのは大抵理事長。

理事長は皆ちょっとお疲れ気味。
辞めると元気になる”適応障害”になりがちなのはなぜなのか?
どうやったら理事長がやりがいのある仕事になるのか探りたいですね。

80 コメント
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さくら
さくら
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19 日 前

スペース待ってました!
理事会に対していろいろ言うのに、理事に立候補しようとしない住民が理解できません。立候補可能なのだから立候補して理事になって自らが考える改革を実行して欲しいです。こういう方とはどうやって折り合いを付けたら良いのでしょうか?もし良ければご意見頂きたいです。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
19 日 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  さくら

りんごさんこんばんは。
会社でも上から目線で働かないオジサンがいるのと同様、マンションでも一定数の発生は避けられないことかと考えます。
私も最初の方は苦労しましたが、「理事会の皆さん、ありがとう」と住民から言われるくらい理事会だより等の広報をすることによって、そのあたりの発生はだいぶ抑えられました。これはソフトな解決方法でして、よりハード的な解決としては、「貴重なご意見ありがとうございました」で受け流すことだと思います。

さくら
さくら
オフライン
18 日 前
返信先  はるぶー

東京湾岸ライフさん、はるぶーさん、ありがとうございます。
仰るとおり、広報不足とスピードが早すぎたのは反省点です。今後の理事会活動の改善点として取り組んでみます!

まるれ
まるれ
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19 日 前

総会で文句言う系に、どんなトンデモ意見でも「とてもいいご意見ですね!ぜひ理事になってお力貸して下さい!」と返すようにしてから音沙汰ない。

まるれ
まるれ
オフライン
19 日 前
返信先  はるぶー

仰る通りです。世にはもっと魔物がいると思います。

中央区上落合
中央区上落合
オフライン
19 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

【大規模修繕の周期について】
半年前に中古マンション(大規模/築10年強)を購入し、先週初めて総会に参加しました。
今年から管理会社の変更があったのに加え、修繕積立金の均等化など盛りだくさんの内容の中、議案として大規模修繕の周期を12年から15年に変更するというものがありました。

中央区上落合
中央区上落合
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19 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

大規模修繕の周期を12年から15年にする理由としては、竣工当時と違い修繕工事の使用材料が高耐久化したという説明がございました。
12年→15年になると3年分の収支改善効果がありますし、様々な記事でもそもそも12年は短いとあるので、うちではみんな賛成して可決されました。
そこで今更なのですが、大規模修繕の周期を伸ばすことについての上記以外のメリデメ/今後注意すべき点などあれば知りたいです!

中央区上落合
中央区上落合
オフライン
19 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

なるほど、確かに高耐久でやるので工事単価のアップはありますよね。
ありがとうございます!!

元デベの人
元デベの人
オフライン
19 日 前

理事長しててと思うのは「うるさい」住民のいない中小規模マンションの理事長というのは、予算の範囲内で好き勝手できる点では、悪く無いと思います。まあ、予算が少ないので、できることはほとんどないんですが。

元デベの人
元デベの人
オフライン
19 日 前
返信先  はるぶー

「うるさい」にも程度がありますけどね。周りを巻き込むことがなく、1人で何でも反対と言ってる分には、総会決議にも影響ないですし。輪番で理事になっちゃうと面倒ですが。

元デベの人
元デベの人
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19 日 前
返信先  元デベの人

はるぶーさんやお知り合いのように有能な人ではなくとも、とりあえずはるぶーさんのやっていることを参考に最低限のことだけは抑える(有能な人から見れば粗だらけだけど)運営をする人ならば、500戸に1戸ほど確率低くない気がします。

中央区上落合
中央区上落合
オフライン
19 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

【中古マンション購入の際に見るべきポイント】
書籍や記事でもたまにありますが、管理クラスタ視点でここは見といたほうがいいよってポイントがあればぜひ知りたいです!

元デベの人
元デベの人
オフライン
19 日 前

スペースは聞けないですが、↑の方の逆視点も欲しいです。
「中古マンション購入希望者から管理組合の財政状況、理事会議事録等の提示依頼があった際、管理組合としてどう対応すべきか」ですね。
管理組合になるかわからない人に晒す内容ではなく「断る」をしたいが、世のサイトでは購入前チェック事項になってて困ります

がりべん
がりべん
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18 日 前
返信先  はるぶー

公開できないような運営しているマンションはそもそもやばい(お天道様に見せられない金の使い方をしている)と思われるので、避けた方が良いと思いますね。
非公開→即回避が大事な気がします。

ねもいろ
ねもいろ
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18 日 前

【初歩的な質問】
最初の理事(理事長)って、どんな人が選ばれるんですか?管理会社からの指名ですか??

こぱ
こぱ
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18 日 前

がんばる理事長が総会や理事会運営で他の理事や組合員、家庭から無数に被弾した結果、燃え尽き症候群で失意のまま辞めていくような事態は寂しい限りですが、枚挙にいとまがない気がします。
そうした事態の解決策も理事長が持ちこまざるを得ない構造をどうやったら解決できるのでしょうか?

こぱ
こぱ
オフライン
18 日 前
返信先  はるぶー

初心者向けだったのでつい基礎的な質問してしまいました。。。

がすたん
がすたん
オフライン
18 日 前
購入経験あり
返信先  はるぶー

時間的な猶予があるのであれば、マンションの雰囲気や文化と大きく異なるものは、数年かけてゆっくりと醸した方が良いですね。
その方が反発も少なく、家族の理解も継続しやすい気がします。

こぱ
こぱ
オフライン
18 日 前
返信先  はるぶー

がんばる理事長はそういう慣性や反発も乗り越えようと頑張りすぎちゃうんでしょうね。スペース入ったのに寝落ちしてしまっていました。とても悲しい😭

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前

【素人質問】昨日のTwitterスペースで新都市生活研究所さんが「マンションの価値を上げることに反対する住民は殆どいない」と、おっしゃってました。
そうであれば、管理組合も住民も同じ考え方であるはずなのにどうしてすれ違いが多い(印象がある)のでしょうか。

がりべん
がりべん
オフライン
18 日 前
返信先  おかぴ

勝手な想像なんですが、理事側と組合員側では情報が全然違うんですよね
組合員側から見ると、「なぜ今それをやるの?」「それ以外の方法は考えたの?」と思っちゃう
そこに疑心暗鬼の芽が生まれます

そして、1組合員が持っている票は致命的に少ない(大規模の場合)
するとどうなるかといえば、規約・法令違反か善管注意義務違反で意思決定を覆そうとし、その言質を取るための質問になる、と

そう、野党の国会戦略です

がりべん
がりべん
オフライン
18 日 前
返信先  がりべん

大規模だと理事の顔が見えないというのも、組合員が攻撃的になりやすい要素の一つかと思います

見知っている人と会ったことも話したこともない人とでは、同じことを言っていても受け取られ方が違います(騒音問題と同じです)

なので、小規模マンションでほぼ全員顔見知りな状況と、50年に1度しか理事やる機会のない大規模マンションではまた違うのかな、と

大規模だと第三者管理で皆が等しくお客様でいた方がストレス低いかも、というのはそのあたりもあるのかなと思います

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前
返信先  はるぶー

確かに『価値』の意味するところが資産価値なのか住む上での満足度の話なのか、はたまたその他なのか。
解釈によって、管理組合と住民とですれ違いが生じやすいと理解ができました。

アルゴ
アルゴ
オフライン
18 日 前
40代/プレファミリー/購入経験あり
返信先  おかぴ

管理組合でCredo(理念・信条)を掲げられてるという記事を拝見した事があります。そこで何の価値を重視するのか明確にしておくとすれ違いを是正しやすいんですかね。

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前
返信先  がりべん

なるほど、よく理解が出来ました。
以前にも投稿した事があるのですが、個人的には第三者管理には賛成であり時代の趨勢になるのではと思っています。
特に大規模マンションにおいては…

がすたん
がすたん
オフライン
18 日 前
購入経験あり
返信先  おかぴ

過去に説明会で「マンションの価値の向上」に近いことを口にした時の反応は以下の通りでした。

1. 価値=売買金額を示す
これははるぶーさんのご返信通り実際に売買しないと固定できず永住思考の方はピンと来ないこと、また「売買金額を最大化するなら管理費・積立金は安い方が良い。余計な金を使わずに値下げしろ」という意見がありました。

2. 価値=利用価値を示す
要するに「住み心地を良くすること」。
(例えば、ハンズフリーキーを導入したり、照明スイッチを人感センサーにしたりわ、EV充電設備を入れたり)
これは人によって「いや、それ自分使わんから関係ないし」という意見が生まれます。

もちろんマンションのステータスやポジションによっては異なると思いますが、私が居住するマンション(シングル〜DINKS〜子育て世帯〜老人世代までが幅広く分布するような属性)では総論賛成各論反対になりがちです。

よって、結局のところ万人が納得する結論なんて存在しないので、「9割くらいが各論反対があっても妥協できる内容」までまとめたら、進めていくしかないかなと思っておりました。
(だからこそ残り1割の一部の方からタコ殴りにされるわけです。既定路線とはいえ、タワマンのような大規模だと数が多いのでちと辛いですね)

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前
返信先  がすたん

がすたんさんのコメントを見て凄く個人的な感想ですが、まるで理事長=政治家のように思いました。
100%万人受けする施策や結論は無い以上、10〜20%の否定派にはボロクソ言われる。
心労がたたる。
消し炭化する…

やはり皆さんのコメントを拝読すると第三者管理が(総合的な判断で)良いと感じました。

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前

例.
マンションの価値を上げる為に

管理組合→Aをすべき
住民→勿体ないのでAをすべきではない

例のように、考え方は同じなのにAをするしないで意見が分かれてしまう。
このようなAの具体的な実例があれば、是非教えて欲しいです。
(カフェの廃止とか…?)

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前
返信先  はるぶー

マンション=集合住宅であるとの認識が欠落していると、自身に取ってメリットのある事柄には賛成票を、そうでなければ反対票を投じる利己的な人が意外に多いんだなぁという事がはるぶーさんのコメントを見て思いました。

共用施設やエントランスの豪華さなど集合住宅であるが故のスケールメリットは享受しておきながら、フィックス窓清掃の実施や忍び返しの実施などには結構な反対票があるなど、何だかなぁと思います。

集合住宅なんだから皆んなで助け合い(=お金を出す)すれば良いと個人的には思います。

思います、思いますの感想ばかりで恐縮です…

さくら
さくら
オフライン
18 日 前
返信先  おかぴ

はじめまして。私は経理面の事はわからないので生活密着系の案件になりますが、意見が割れたのは以下でした。()内が反対者の意見
・クリスマス会の実施(子持ち家庭の優遇だ、子供がいない家庭は置いてけぼりだなど)
・駐輪場の契約の見直し(同上&高齢者優遇だ)
・マンション管理士との専属契約(お金が無駄、でも自分はやりたくない)
・協力金の導入(高齢者優遇だなど)

理事と居住者との間で意見が割れてしまうのは、まだ多くの居住者が理事を経験してないからだと思います。本来なら2年任期半数交代に変えるのがベストですが、少しでも早くみんなが理事になる負担を実感して欲しいと思うようになったので、1年任期のまま早く一巡させたいと考えるようになりました。。

おかぴ
おかぴ
オフライン
18 日 前
返信先  さくら

こんな素人質問に詳しく実例を交えて教えていただき、ありがとうございました。
拝読するに、意見が割れる内容であることは分かります。
そしてもし自分がさくらさんのマンションに居住していれば、全ての案に賛成だとも思いました。
マンション管理の舵取りは本当に難しいですね…
いつも管理組合の方には頭が下がります。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
18 日 前

最近、当団地の高齢化が想像より進んでいることが分かりました。現実問題として体力・健康上の理由で理事を辞退したい方or辞退していただきたい方が一定数いらっしゃるのですが、「理事の定年制」の導入についてご意見を伺いたく。

某団地住民F
某団地住民F
オフライン
17 日 前
返信先  はるぶー

ご意見のみならず具体的な施策までありがとうございます!確かにそれぞれ状況が違うので一律の”定年制”っていうのはなじまないですね。参考になりました。

賃貸じゃダメなの
賃貸じゃダメなの
オフライン
14 日 前

修繕金が低いマンションはダメマンと言われてますが、値上げ計画が分かっていることが多いので、上がる前に売ってよそに引っ越した方がよいのではないのでしょうか?特に新築は修繕費が安いらしいので、どんどん乗り換えればいいのでは?

はたけ@大阪
はたけ@大阪
オフライン
11 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり

もしスレ違いなら申し訳ありません。私の購入したマンションは900戸ほどのマンションで、入居開始後最初の5年は管理会社が理事会代行を行い、6期目から輪番で理事を回す、とのとですが、このよう新築で最初は管理会社で後から理事会を立ち上げる、というスタイルはよくあるのでしょうか。

はたけ@大阪
はたけ@大阪
オフライン
11 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

完売に5年くらいかけるぞ、と言うデベ側の熱い意志を感じてましたが、それならそのまま第三者管理でいてくれよ、と個人的には思ってますが…
もしこのような制度の6期目の輪番で理事に当たった時の注意点など有れば教えていただけると幸いです。

はたけ@大阪
はたけ@大阪
オフライン
10 日 前
男性/30代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

よく分かりました、アドバイスありがとうございます!輪番が来るかどうかは分かりませんが、積立金適正化に向けた心積りでいます!詳しく教えていただいて感謝です。

のらえもん
のらえもん
オフライン
9 日 前
返信先  はるぶー

さすがにこの分量だったらスムログでやった方がいいと思うのはるぶーさん!

のらえもん
のらえもん
オフライン
9 日 前
返信先  はるぶー

お願いします!

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