マンション論

MaaSとこれからのマンションについて

MaaS。移動のサービス化のことですね。現在地から目的地まで行くとして、今ならバスで行くのか自転車で行くのか自家用車で行くのか、レンタカーで行くのか…個別手配なわけです。
これがMaaSの世の中になると、GoogleMapに目的地を入力するとそれこそ自転車からタクシーからレンタカーやライドシェアまでありとあらゆる交通手段の中から最適な経路とコスパの良い交通手段を選んで提示、予約から決済までワンクリでできてしまう世の中になります。
平たく言えば、移動がとても便利になる。

そうなるとどうなるか。移動時間はあまり短縮にならないかもしれないけど、ストレスが減るなら駅から遠い立地も致命的な弱点ではなくなるかもしれない。
駅遠マンションにとっては、一発逆転のチャンスなわけです。自動運転タクシーや電動自転車&キックボードスタンドがあらゆる場所に普及した社会は激変する可能性があります。
ということで、MaaSとマンションってどんな未来がありそう?管理組合としてできることは何?などを好き勝手話すトピックです!

56 コメント
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和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

怖くないです?電動キックボード

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  和田 浩明

歩道ダメとか余計に。若者は乗るけど、初期は特に結構人選ばないかなと思ってみてます。短距離とか自転車レーンがある湾岸向きだなとは。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  和田 浩明

個人的には電動自転車のペダル漕がないやつが一番好き。安定するし楽。笑
まあシェアリングにおいてはスペースの問題で、キックボードの優位性があるのは事実ですが。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

ですねーー老若男女となるとチャリなんだと思う。ユーザーがどう反応するかこれから様子見ですね。正直読めない、自分は。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  のらえもん

そこまで待たずに、晴海三兄弟とか手を取り合ってやればいいのにと思ってます。みんなシャトルバス抱えて、日中余らせて、非効率の極み。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  和田 浩明

マンションにおけるMaaSとは、シャトルバスの日中有効活用と複数マンション×複数台運用での移動最適化実現だと思ってます。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前

これ読んだMaaSに興味ある理事長さんいたらサポートしますよ。まあ現状は規制の狭間で利用料取れないとか課題は色々あるんですが。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前

かなり将来的には無人タクシーでコストが落ちてマンションとか特定アセットのMaaSは不要みたいな声もあるけど、まだ一定以上先の話だと思ってます。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前

あとある程度の範囲で運行しないと効率性が落ちるので、自分はエリアでのMaaS派です。ラストワンマイルに近いのかもしれない。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前

MaaSの中には乗合で例えばタマプラから渋谷みたいなのもあるんですけど、やっぱり往復時間が長いほど損益分岐点が上がるんですよね。そういうのは行った先で運用できる無人タクシー的なのじゃないとなかなか効率良くないのかなと。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前

あと、走行中車内の行動規制もまだまだ多い。ちゃんとしたデカいテーブル出すのはNG、なので移動しながら会議とか現状できない。もちろん安全との兼ね合いもある。モビリティ進化で便利になるアイデアは多くても一足跳びにはいかないのが難しいところ。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  和田 浩明

実情を知る人間としては、ちょっと夢物語かな、という感想ですね。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  ハルミズム

共同運行って誰でも最初に思いつく案だと思いますが、大してメリット無いうえ、「マンション専用シャトルバス」という最大の強みが剥がれ落ちる。
あとコメントされてる通り、バスは規制が強すぎて自由な設計が困難です。

はるぶー
はるぶー
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2 月 前
返信先  ハルミズム

例えばタワー林立地区でお隣と一緒に運航すればいいは思いついて言うのは簡単ですが、マンションの数だけの理事会と総会を通したあげくにサービスレベルとしては”均一化”されてしまうわけです。晴海なら3つ並んでいるとして、もっとも運営レベルの低い理事会に合わせるしかなく、中には総会の参加率が6割代(特別決議の実施が怪しい)マンションもあります。

はるぶー
はるぶー
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2 月 前
返信先  はるぶー

⇒ 理事会はほぼ無給での実施なので、ちょっと頑張ってやろうという理事長さんの狙いは”他との差別化”になるかなと思います。遠交近攻というか、”お隣のマンションにはない”サービスでないとわざわざ手間と時間をかける理由はないよな・・・
ってのは晴海ではもっと簡単なキッチンカーの誘致でも理事会の実力差がかなりでていたのを見て管理側の人間としては思うところではあります。

タビー
タビー
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2 月 前
返信先  のらえもん

MaaSの話題、マンコミュ総研の今後の議論のありかたのケーススタディになっていて興味深いです。
日本企業がこれまでひたすら突き詰めてきた省力化・低コスト化を目指すのか、未来に向け黒船軍団が得意とする新たな価値・増力化を狙うのか。我々がどんな未来を描きたいかなのでしょうか。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  はるぶー

まあぶっちゃけあとからは難しいでしょうね。けど現実組合跨いでシャトルしてるとこはあって、こんなのは結局デベの企画力次第なとこはあるんですよ。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  和田 浩明

組合を跨ぐことは可能ですよ。
総会時期も今の契約条件も異なる全く別の組合が一つの契約を締結することの難易度はかなり高いですが。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  ハルミズム

複数の組合が手を組んで行動しようとすると、かなりの労力が求められます。組合の意識レベルも三者三様。それだけの労力を投じるほどのメリットは、まぁ無いでしょうね。
全体組合でも上手く行ってないケースが複数あるのに、全く違う組合が手を組むのは、相当なメリットが無いと困難でしょうね。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  ハルミズム

同じ売り主、同じ管理会社、隣同士というマンションで一緒にやろうとすることの難しさ、経験しています。他から見ればそこまで難しくないのでは?と思うかもしれませんが、とんでもなく難しく、根気が必要です。

はるぶー
はるぶー
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2 月 前
返信先  ハルミズム

複数の組合で連携してという場合に、足を引っ張られるでもなく、お助けいただくでもなく両方が理事会⇒総会と通して実現するためには、湾岸地区でも5つあるかどうかって高いレベルの運営レベルの理事会がお隣同士でないと無理な気が・・・
せめてデベか管理会社が同じならまた別ですが。

和田 浩明
和田 浩明
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2 月 前
返信先  ハルミズム

いやいやシャトルとハイブリッドにすればいいんですよ。日中シャトルなんて死んでるし。朝晩走らせるから二交代してるし。無駄でしかない。オンデマンドのシステム費なんてバスと人件費に比べたらたいしたことないから、一定日中運行すれば普通に回収できる。

ハルミズム
ハルミズム
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2 月 前
返信先  和田 浩明

日中の有効活用は、誰がどういう権利でやるつもりでしょうか?マンションのシャトルバスって組合の所有物じゃないですよ。組合はサービス利用者の立場。
或いは、一般乗合、一般貸切、特定旅客とかそれぞれの規制までご理解頂けてますでしょうか。

ハルミズム
ハルミズム
オフライン
2 月 前
返信先  ハルミズム

これ系の話とマンション管理の話の相性は悪いですね。
マンション管理は「今」の世界における活動ですので、「近い将来」とかはマッチしません。
デベなら多少は規制を変えるとかも可能かもですが、管理組合にそれを求めるのは酷というものかなと。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  ハルミズム

https://www.monet-technologies.com/solution/ondemand
和田さんが言ってるハイブリッドとはこれのことですかね。シャトルバスとオンデマンドのハイブリッド。予約のできるアプリは汎用で解決。

ハルミズム
ハルミズム
オフライン
2 月 前

オンデマンドで自由なルートが設計できると、時刻表どおりに運行するという現在の使い方はできなくなりますね。
今の昼の利用者がゼロ人なら、たった一人の乗客のために、オンデマンドでバスを呼び出しても良いのかもしれない。
しかし、今の昼の利用者はゼロ人ではないんですよね。
オンデマンド方式にすると、マンションから決まった時間に出発するでもなく、利用者の総数も減ってしまうわけで。なんのためにやるんだっけ?と。
そんなに昼の時間帯の利用者が少ないのが課題なら、昼だけ廃止すれば良い。
組合がコスト払ってまで新たな取り組みをする必要は無いかな。

ハルミズム
ハルミズム
オフライン
2 月 前
返信先  ハルミズム

オンデマンドとシャトルバスのハイブリッドをやるとしたら、それは「バス運行会社」の戦略。
運行会社が「シャトルバスの空き時間を使って、オンデマンドで営業します!」と言うなら全く違和感ない。
バス所有者の判断で勝手にどうぞ、という感じ。
管理組合は、住民のために活動してるわけで、マンション住民にとって一番確実にメリットあるバスの使い方は「マンション発/マンション着」なわけです。

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前

管理組合目線だと、MaaSは本気に進んだら、都心部のマンションは管理費換算にして150-200円/平米/月に相当する駐車場収入を一般/積立に振り分けているから、月極契約が激減したら、同じサービスを維持するには各々100円とか値上げしないといけないって危機感の方が強いかなぁとは

yama
yama
オフライン
2 月 前
男性/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

都心部のマンションって、車を実需として持っている人ってそこまで多いものなのでしょうか?
都心であればあるほど車は趣味のものな気もしていて、そういう人にとってはMaaSが進もうが車を手放すなんてことはしないのでは?という気がしています。
都心よりは近郊の方が影響が出そうかなあという印象も。(これが郊外まで行くと駐車場代たいして取れないので…)

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  yama

機械式の駐車場には、それ自身の更新コストとメンテ代などを含めてどうやっても超長期だと1万円/区画/月程度かかります。これは都心かどうかによらない。駐車場代が釣り合っていればいずれ減築して稼働数を減らせばよいわけですが、都心だと例え3割設置しかなくても、数万円徴収しているので、組合の収益源である度合いは大きいわけです。

がすたん
がすたん
オフライン
2 月 前
返信先  yama

私が視認できる限りですが…今持っている人が高齢化以外の理由で手放すケースは少なく、売買で新たに購入される方が車を保有していないケースが見受けられます。
都心部(湾岸含む)だと売買が活発なので、MaaSが進むことでそのトレンドに拍車がかかるのかな、とは思ってます。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  yama

都心部のマンションであれば、そうかもしれませんが、近郊くらい、山手線から10分くらいのエリアで、かつ駐車場代1.5万円〜2万円で駐車場たくさん抱えているというマンションは山ほどあります。

東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
東京湾岸ライフ(新都市生活研究所)
オフライン
2 月 前
男性/40代/ファミリー/購入経験あり
返信先  はるぶー

たしかにこの指摘は本質を突いてますね。ここ10年くらいのマンションならともかく、2010年より前のマンションは少なからず駐車場収入により、マンション管理を成り立たせています。MaaSが自家用車いらないムーブメントであれば、管理費は高くなります。

和田 浩明
和田 浩明
オフライン
2 月 前

管理費はあがるけど、顧客のモビリティコストは下がってるなら、理論的には成り立つと思いますけどね。

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  和田 浩明

無論トータルでコストダウンしないならMaaSとか意味ないわけですが、駐車場の車が減ったから管理費上げますって当たり前の議案を可決するだけで、湾岸某タワーの理事長無限に苦労してましたからね。例え湾岸民ほどの収入があっても増税許すまじ!でそんなに合理的には考えてはくれないわけです。

がりべん
がりべん
オフライン
2 月 前
返信先  はるぶー

駐車場使用料は、江東区湾岸の2016年築くらいまでのマンションだと、だいたい200円/㎡くらいのキャッシュを生み出しています。それらのマンションの管理費が250円-300円/㎡なので、管理費の60%-100%に相当する額が駐車場の存在によってブーストされています。

なので、そのあたりを措置せず(マンション内サービスを変えず)にMaaS単独にして駐車場なくすと、今と全く同じ管理サービス内容だと管理費は450円/㎡-500円/㎡くらいになります。
「高い!」と最近話題になった某新築タワマンと同じくらい。

なので、既存のマンション管理サービスの省人化とセットだと思います。
コンシェルジュサービスはスマホで提供(これは積水ハウスGMとかでは今でもやっているはず)
防災センターの人員配置も現地ではなく遠隔管理・集約化(これは規制緩和が必要?)
清掃もロボットにさせたいです(「小学生の住民が清掃ロボットを勝手に持っていきます!やめてね!」という張り紙がメールコーナーに貼られる未来が思い浮かびますが)

ハルミズム
ハルミズム
オフライン
2 月 前
返信先  がりべん

「他の分野で住民のコストが下がるのだから、管理費を上げれば良い」という主張は楽観論にもほどがあるかなと…。
管理組合は合意形成が全てと言っても過言ではない。
「イヤなら買わなくて良いよ」と好きなように設計できるデベとの大きな隔たりですね。

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前

”夢のない”話でもうしわけないけど、最近管理費が高騰しているのは、値段が上がって車は手放すしかない(湾岸の付置率が100%⇒30%とか下がっている)のと無関係ではないわけ。多くの組合は財政的基盤を”MaaSがない”ことに依存していますからね。自転車のほうがまだ取組みやすいかな

タビー
タビー
オフライン
2 月 前

サブスクサービスのトピックで、サピックス送迎サービスやオンデマンドタクシーとの連携が話題ですが、MaaSの文脈のほうがアイディア広がりそうなので振ってみます。
小学生以下の習い事って、送迎が大変だったり、一人で行くのも心配だったりするので送迎とりまとめサービスはどうですか?

タビー
タビー
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

目的地と時間を入れておき、必要なら帰り時間と希望上限額も指定しておく。予約した人数に応じ、タクシー〜マイクロバスくらいまでを自動配車。引き落としはまとめてでOK。港南・芝浦の例だと、サピックス(白金高輪)や水泳のコナミ(青物横丁)など公共交通機関だと面倒なので利便性高いかと。

タビー
タビー
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

自分のお子さんが通っているなら、このサービスへUber的に登録しておき、運転は自分でして他のお子さんとの相乗りとかもあるかも。

yamaha
yamaha
オフライン
2 月 前
返信先  タビー

近未来を語るなら、日本の国力衰退とともに治安悪化も想定。となれば諸外国のように子どもの送迎はマストととなり、運営や輸送機はどうなるか不透明だけど、学校や習い事への送迎サービスの需要は高まるかも。特に共働きが当然の時代だし送迎のアウトソースは必須。
となれば、そういうサービス付きのマンションの人気が高くなる可能性も。

yamaha
yamaha
オフライン
2 月 前
返信先  yamaha

あと数年で団塊世代が80代になり要介護人口が激増しそうです。高齢者の送迎、日常の買い物や通院も課題に。まずはゴルフ場カートを応用して、「病院行き」「イオン行き」みたいに設定できませんかね。ゴルフ場のように、同じコースをゆったり走る分には既に実用化しているわけだし。GPSと車載カメラあれば遠隔で集中管理できそうだし。

和田 浩明
和田 浩明
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

実際に葛西でやってるmaasはお子さん1人で乗ってますよ。親が代わりに予約して見守りがわりにやってる。バスGPSでどこ走ってるか見えるし。運転手顔見知りだし。普通のバスよりよっぽど安心。

タビー
タビー
オフライン
2 月 前
返信先  和田 浩明

葛西の、知らなかったですがコレですね。
https://www.monet-technologies.com/case/007
なるほどMONETのプラットフォームを活用したシャトルバスとオンデマンドのハイブリッド。

賃貸じゃダメなの
賃貸じゃダメなの
オフライン
2 月 前

Maas進展によるマンション管理組合財源の浸食を抑制するために、有休駐車場をMaas車輛基地としてサブリースするのも一法かと思います。条件は、ある程度の台数枠、需要地から十分に近い立地、屋内施設という程度でしょうか。

はるぶー
はるぶー
オフライン
2 月 前
返信先  のらえもん

MaaSの進化最終形は、自動運転されるEV車のみが無人タクシ宜しく道を走っていて、駐車されている車などないという姿だと思いますが、その前に車両基地が沢山必要という段階は必ずあると思います。それでも車の総数は激減するわけで、いかにそのトレンドを早く読んで誘致できるかの組合間の競争になりそうな気もします。たんなる外部貸しでも案外反対はでるもので、理事会の力量が問われます。

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